Vivienda cedida gratis a un familiar: el Supremo aclara cuándo puede recuperarse por precario
La Sentencia del Tribunal Supremo 1273/2026 confirma que permitir a una persona utilizar gratuitamente una vivienda “mientras la necesite”, sin establecer un plazo concreto, no le concede un derecho indefinido a permanecer en el inmueble.
Es una situación frecuente: unos padres dejan una vivienda a un hijo, un familiar permite que otro pariente utilice gratuitamente un piso o un propietario entrega temporalmente una casa a una persona cercana que atraviesa dificultades económicas. No se firma contrato, no se cobra renta y el acuerdo queda resumido en una frase aparentemente sencilla: «puedes vivir aquí mientras lo necesites».
¿Qué ocurre años después si el propietario quiere recuperar su vivienda?
El Tribunal Supremo acaba de pronunciarse nuevamente sobre esta cuestión y ha establecido una conclusión de especial interés práctico.
La Sentencia 1273/2026, de 21 de julio, de la Sala Primera del Tribunal Supremo, considera que una cesión gratuita de vivienda sin plazo determinado no puede quedar indefinidamente condicionada a que el propio ocupante considere que continúa necesitándola.
El origen del conflicto: una vivienda cedida gratuitamente y sin plazo
El asunto parte de una vivienda cuyo uso había sido cedido verbalmente y de forma gratuita. No se había establecido una fecha concreta para su devolución y la persona beneficiaria podía permanecer en ella mientras tuviera necesidad de alojamiento.
Cuando posteriormente se reclamó la restitución del inmueble, la ocupante se opuso alegando que existía un acuerdo que le permitía seguir utilizando la vivienda mientras subsistiera aquella necesidad.
El juzgado de primera instancia consideró que existía una situación de precario y acordó el desahucio. Sin embargo, la Audiencia Provincial de Barcelona revocó inicialmente esa decisión al entender que existía un comodato, es decir, un préstamo gratuito de uso de la vivienda.
El asunto llegó finalmente al Tribunal Supremo, que ha restablecido el criterio de primera instancia y ha confirmado la procedencia del desahucio por precario.
Comodato y precario no son exactamente lo mismo
La diferencia es fundamental.
El Código Civil configura el comodato como un préstamo esencialmente gratuito mediante el cual una persona recibe una cosa para usarla temporalmente y posteriormente devolverla.
Por ello, cuando existe un plazo claramente pactado o se ha cedido el inmueble para un uso concreto susceptible de determinar cuándo termina, puede existir un verdadero contrato de comodato.
El problema surge cuando no existe plazo y la duración queda, en la práctica, en manos de quien ocupa la vivienda.
El artículo 1750 del Código Civil dispone que, si no se pactó la duración del comodato ni el uso al que debía destinarse la cosa, el comodante puede reclamarla a su voluntad. La propia norma añade que, en caso de duda, corresponde al comodatario acreditar la existencia del título que justifique su permanencia.
“Mientras necesites la vivienda” no significa necesariamente un uso determinado
Este es probablemente el aspecto más relevante de la nueva sentencia.
El Tribunal Supremo rechaza que la mera necesidad de disponer de una vivienda pueda considerarse, sin más, un «uso determinado» capaz de prolongar indefinidamente el comodato.
Si se aceptara esa interpretación, la finalización de la cesión quedaría exclusivamente sometida a la voluntad o valoración de la persona ocupante.
Y el comodato, por su propia naturaleza, es temporal.
Por ello, el Supremo considera que el resultado es esencialmente el mismo tanto si se entiende que existió inicialmente un comodato que posteriormente se transformó en precario como si se considera que, por la indeterminación de su duración, la situación ya debía calificarse de precario: el propietario puede reclamar la restitución de la vivienda.
Una doctrina especialmente relevante en las cesiones entre familiares
Estos conflictos son frecuentes precisamente porque muchas cesiones gratuitas se realizan en un contexto de confianza.
Padres e hijos, hermanos, parejas o familiares acuerdan verbalmente quién puede utilizar una vivienda sin pensar en qué ocurrirá si, varios años después, cambian las circunstancias personales o económicas.
La jurisprudencia viene advirtiendo desde hace tiempo que la utilización de una vivienda como domicilio familiar no convierte automáticamente esa cesión gratuita en un derecho de uso indefinido.
La propia Audiencia Provincial de Granada ha aplicado este criterio. La SAP Granada 508/2019 recordaba que, cuando una vivienda se cede gratuitamente y sin limitación temporal, es necesario comprobar si existe realmente un uso concreto y determinado que justifique un comodato; en otro caso, la situación puede quedar configurada como precario.
¿Cómo puede recuperar la vivienda el propietario?
La Ley de Enjuiciamiento Civil contempla expresamente el desahucio por precario. El artículo 250.1.2.º establece que se tramitarán mediante juicio verbal las demandas dirigidas a recuperar una finca rústica o urbana cedida en precario por su propietario, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseerla.
No obstante, actualmente no resulta aconsejable acudir directamente al juzgado sin analizar previamente la fase extrajudicial.
Desde la entrada en vigor de la reforma introducida por la Ley Orgánica 1/2025, con carácter general es necesario intentar previamente un medio adecuado de solución de controversias —MASC— antes de iniciar un proceso declarativo civil, salvo los supuestos expresamente exceptuados por la ley.
Un requerimiento de restitución correctamente planteado puede, además de cumplir las exigencias legales que correspondan en cada caso, dejar constancia clara de que el propietario ha retirado su consentimiento a la ocupación y facilitar posteriormente la prueba.
La importancia de documentar las cesiones gratuitas
La principal enseñanza práctica de esta sentencia no debería ser únicamente cómo recuperar una vivienda, sino cómo evitar que el conflicto llegue a producirse.
Cuando se permite gratuitamente a un familiar o tercero utilizar un inmueble resulta muy recomendable dejar por escrito cuál es la naturaleza de la cesión, durante cuánto tiempo se concede, cuál es su finalidad, quién soportará los gastos y en qué circunstancias deberá devolverse la vivienda.
Una expresión informal como «quédate mientras lo necesites» puede parecer suficiente entre personas que mantienen una relación de confianza, pero puede dar lugar años después a un procedimiento judicial en el que sea necesario reconstruir mediante mensajes, testigos y demás pruebas qué fue exactamente lo acordado.
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En Campaña Martín Abogados estudiamos tanto la posición del propietario que pretende recuperar un inmueble cedido gratuitamente como la del ocupante que sostiene disponer de un título que justifica su posesión.
Antes de iniciar cualquier actuación resulta necesario analizar el título de propiedad o derecho a poseer, los acuerdos existentes, los pagos realizados, las comunicaciones entre las partes, la prueba disponible y los requisitos extrajudiciales exigibles en el caso concreto.
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