¿Puede un administrador de fincas tomar decisiones por su cuenta? La ley le obliga a obedecer a la comunidad y puede responder con su patrimonio
- contacto08226
- hace 6 días
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Muchos propietarios desconocen que el administrador de fincas no es quien dirige la comunidad de propietarios. Aunque gestiona cuentas, contratos, incidencias y obras, la ley le sitúa en una posición de dependencia respecto de la Junta de Propietarios y del presidente.
De hecho, los tribunales vienen recordando que el administrador actúa como un auténtico mandatario de la comunidad y que puede ser responsable de los daños ocasionados por una actuación negligente.
El administrador no gobierna la comunidad
La Ley de Propiedad Horizontal atribuye a la Junta de Propietarios la capacidad de adoptar las decisiones fundamentales: aprobar presupuestos, acordar obras, contratar servicios o decidir sobre el destino de los fondos comunitarios.
El administrador debe ejecutar esos acuerdos, pero no sustituir la voluntad de los propietarios.
La jurisprudencia ha reiterado que carece de autonomía para adoptar decisiones que correspondan a la Junta y que su actuación debe ajustarse a las instrucciones recibidas.
Un error puede salir muy caro
Uno de los aspectos más relevantes es la responsabilidad que puede asumir el administrador cuando incumple sus obligaciones profesionales.
Los tribunales han condenado a administradores por actuaciones tan habituales como:
No advertir a la comunidad de la falta de cobertura de un seguro.
Permitir la apertura de instalaciones sin verificar el cumplimiento de la normativa aplicable.
Omitir información relevante sobre contratos que generaban gastos innecesarios para la comunidad.
Descuidar la vigilancia de servicios e instalaciones comunes.
En estos casos, la responsabilidad no recae sobre la comunidad, sino sobre el propio administrador cuando se acredita una actuación negligente.
El problema de los seguros: una de las reclamaciones más frecuentes
Una de las fuentes de conflicto más habituales surge cuando la comunidad descubre que carece de cobertura aseguradora o que el seguro contratado resulta insuficiente.
Los tribunales consideran que forma parte de las obligaciones profesionales del administrador supervisar estas cuestiones y advertir a los propietarios de cualquier incidencia que pueda afectar a la protección del edificio.
Cuando esta obligación se incumple y se produce un siniestro, las consecuencias económicas pueden ser muy importantes.
Las reparaciones urgentes sí pueden decidirse sin Junta
La ley contempla una excepción relevante.
Cuando existe una situación urgente que puede causar daños a personas o bienes, el administrador puede actuar sin necesidad de esperar la autorización de la Junta.
Averías graves, riesgos estructurales, plagas, inundaciones o incidencias que comprometan la seguridad del inmueble son algunos ejemplos.
Sin embargo, una vez adoptadas las medidas necesarias, deberá informar inmediatamente al presidente y posteriormente dar cuenta a la Junta de Propietarios.
Los propietarios tienen derecho a revisar las cuentas
Otro aspecto frecuentemente desconocido es que las cuentas de la comunidad no pueden aprobarse a ciegas.
La documentación justificativa de gastos, facturas, recibos y movimientos económicos debe estar a disposición de los propietarios para que puedan examinarla antes de la correspondiente junta.
La transparencia económica constituye una obligación esencial de la administración de fincas y una garantía para todos los comuneros.
Cada vez más reclamaciones por mala gestión comunitaria
El aumento de los costes de mantenimiento de edificios, las derramas extraordinarias y los conflictos relacionados con obras o servicios están provocando un incremento de las reclamaciones contra administradores de fincas.
La jurisprudencia viene reforzando la idea de que el cargo no consiste únicamente en llevar la contabilidad o convocar juntas, sino en ejercer una gestión diligente y profesional en defensa de los intereses de la comunidad.
Cuando esa diligencia desaparece y se generan perjuicios económicos, los propietarios pueden exigir responsabilidades.
Cierre
La figura del administrador de fincas resulta imprescindible para el funcionamiento de una comunidad, pero su actuación está sometida a límites legales muy claros. No puede sustituir a la Junta, debe actuar con transparencia y está obligado a proteger los intereses de los propietarios. Cuando incumple esas obligaciones, la ley permite reclamar los daños ocasionados y exigir responsabilidades por una gestión negligente.
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