¿Quién responde si se desprende parte de una terraza comunitaria y los seguros rechazan el siniestro?
Un desprendimiento procedente de una terraza o balcón puede generar una situación especialmente conflictiva dentro de una comunidad de propietarios. El problema se complica aún más cuando el seguro particular del afectado rechaza la cobertura y la aseguradora de la propia comunidad también se niega a hacerse cargo de los daños.
Sin embargo, que ninguna aseguradora acepte inicialmente el siniestro no significa que el propietario perjudicado tenga que asumir personalmente sus consecuencias.
La clave: determinar si el elemento desprendido es común
El primer paso consiste en identificar exactamente de dónde procede el desprendimiento y cuál es la naturaleza jurídica del elemento afectado.
El artículo 396 del Código Civil considera elementos comunes, entre otros, las fachadas, determinados revestimientos exteriores de terrazas y balcones y los elementos estructurales del edificio.
Por ello, cuando el desprendimiento afecta al frente exterior de una terraza, al forjado, a elementos estructurales, al revestimiento exterior o a otras partes integradas en la configuración general del inmueble, puede existir una obligación directa de actuación por parte de la comunidad de propietarios.
No obstante, cada caso debe analizarse técnicamente. No es lo mismo el deterioro de un elemento estructural que la caída de una instalación, cerramiento, objeto o modificación realizada exclusivamente por un propietario.
La comunidad sigue teniendo obligaciones aunque su seguro no cubra el daño
Uno de los errores más frecuentes consiste en confundir la responsabilidad de la comunidad con la cobertura de su seguro.
Son cuestiones diferentes.
La Ley de Propiedad Horizontal obliga a la comunidad a ejecutar las obras necesarias para conservar adecuadamente el inmueble y sus elementos comunes, así como aquellas necesarias para garantizar la seguridad del edificio.
El artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal establece el carácter obligatorio de determinadas obras de conservación, mientras que el artículo 20 permite al administrador adoptar medidas urgentes cuando resulten necesarias para la conservación del inmueble.
Por tanto, una respuesta del tipo «el seguro de la comunidad no lo cubre» no pone fin necesariamente al problema.
Si la reparación corresponde legalmente a la comunidad, esta deberá afrontar la actuación con sus propios recursos, mediante el fondo de reserva, una derrama u otros mecanismos de financiación interna, sin perjuicio de que posteriormente pueda reclamar frente a su aseguradora o frente a cualquier tercero responsable.
¿Y si también rechaza el siniestro el seguro del propietario afectado?
También debe analizarse el contenido exacto de la póliza particular.
Las compañías aseguradoras pueden excluir determinados riesgos, pero no basta con una negativa genérica. Conviene revisar las condiciones particulares, generales y especiales del contrato y comprobar qué cláusula concreta utiliza la compañía para rechazar el siniestro.
La Ley de Contrato de Seguro establece, además, requisitos específicos para determinadas cláusulas que limitan los derechos del asegurado.
Por esta razón, antes de aceptar definitivamente una negativa resulta aconsejable solicitar por escrito una explicación completa de la causa del rechazo y la identificación de la cláusula contractual aplicada.
El informe técnico puede ser decisivo
En este tipo de conflictos, la prueba técnica suele tener más importancia que las propias discusiones entre vecinos o aseguradoras.
Un arquitecto o arquitecto técnico puede determinar:
qué elemento se ha desprendido;
si pertenece a una parte común o privativa;
cuál ha sido la causa del deterioro;
si existía falta de mantenimiento;
si hay riesgo de nuevos desprendimientos;
qué reparaciones deben realizarse;
y qué relación existe entre el desprendimiento y los daños sufridos.
Es especialmente importante obtener esta prueba antes de que se realicen reparaciones que puedan hacer desaparecer las evidencias del origen del daño.
La jurisprudencia distingue entre uso privativo y elementos estructurales
El Tribunal Supremo ha reiterado que el hecho de que una terraza sea utilizada exclusivamente por un propietario no significa necesariamente que todos sus elementos tengan carácter privativo.
Cuando los daños proceden de elementos estructurales, impermeabilización, forjados u otras partes que cumplen una función común dentro del edificio, la responsabilidad de reparación puede corresponder a la comunidad.
Por el contrario, cuando el deterioro deriva del uso incorrecto, falta de mantenimiento de un elemento privativo o modificaciones realizadas por un propietario, la responsabilidad puede desplazarse hacia este.
Por tanto, no basta con afirmar que «la terraza pertenece al vecino» o que «la usa únicamente un propietario». Es necesario identificar qué parte concreta ha fallado y por qué.
¿Qué debe hacer el propietario afectado?
Ante un desprendimiento procedente de un elemento aparentemente comunitario resulta aconsejable actuar con rapidez.
En primer lugar, deben conservarse fotografías, vídeos, restos del desprendimiento cuando sea seguro hacerlo, presupuestos, facturas y todas las comunicaciones mantenidas con la comunidad y las aseguradoras.
También es recomendable solicitar un informe técnico independiente y comunicar formalmente el incidente al presidente y al administrador de la comunidad.
Si existe riesgo de nuevos desprendimientos, la prioridad debe ser la seguridad. La comunidad puede estar obligada a adoptar medidas inmediatas de protección sin necesidad de esperar a una junta ordinaria.
Posteriormente deberá realizarse una reclamación formal, solicitando tanto la reparación del elemento común como, cuando proceda, la indemnización de los daños ocasionados.
La negativa de la aseguradora no debe ser el final de la reclamación
Cuando el seguro particular rechaza el siniestro y también lo hace el seguro comunitario, todavía pueden existir varias vías jurídicas.
Puede reclamarse directamente a la comunidad cuando exista un incumplimiento de sus obligaciones de conservación.
También puede revisarse jurídicamente la negativa de la aseguradora de la comunidad y comprobar si la exclusión de cobertura es válida conforme a la Ley de Contrato de Seguro.
Dependiendo de las circunstancias, pueden existir igualmente responsabilidades de contratistas, empresas de mantenimiento, técnicos o propietarios que hayan realizado modificaciones sobre el elemento afectado.
Antes de acudir al juzgado: negociación y MASC
La normativa procesal vigente exige, con carácter general en numerosos procedimientos civiles, acreditar previamente un intento de solución extrajudicial mediante alguno de los medios adecuados de solución de controversias —MASC— previstos legalmente.
Por ello, la reclamación previa no debe limitarse a una simple comunicación informal.
Un requerimiento correctamente redactado puede servir para reclamar los daños, proponer una solución negociada, conservar derechos y preparar adecuadamente una eventual demanda.
Conclusión
Cuando se desprende parte de una terraza o de otro elemento común, la cuestión fundamental no es únicamente determinar qué aseguradora paga.
La pregunta principal debe ser otra:
¿Quién tenía legalmente la obligación de conservar el elemento que produjo el daño?
Si la respuesta es la comunidad de propietarios, la ausencia de cobertura aseguradora no elimina necesariamente su responsabilidad.
Por ello, antes de aceptar una negativa del seguro o asumir personalmente el coste de las reparaciones, resulta aconsejable analizar la naturaleza del elemento afectado, obtener una valoración técnica independiente y revisar tanto la documentación comunitaria como las pólizas de seguro.
Cada supuesto presenta particularidades propias, por lo que la valoración jurídica debe realizarse atendiendo a la configuración del inmueble, la causa técnica del desprendimiento, los daños ocasionados y las coberturas aseguradas.
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La información contenida en este artículo es general y no sustituye el estudio jurídico individual de cada caso.
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